İstanbul’un ve Türkiye’nin bir çok semtinde kiraya vermek için daire almak, yatırım aracı olmaktan çıktı!

Alttaki ilk video 07.08.2018 tarihinde eklenmiştir. Videodan sonraki paragraftakiler yukarıda görüleceği üzere 01 Nisan 2016 tarihindeki yazımdır.

Ne kadar konut stoğu var?  İnşaat sektörünün son durumu nedir?

Nevşin Mengü’nün konuğu Ekonomist Atilla YEŞİLADA ile sohbetinden alıntıdır…

Bir çok ilçede olduğu gibi Beylikdüzü ve Esenyurt’ta da E5’e yakın daireler eskisi gibi prim yapmıyor. Amortisman süreleri 22 yıla çıktı. Kira ve masrafları ödeyen dürüst kiracı bulmak ise zor !   

2007-2012 yılları arasında Beylikdüzü ve Esenyurt’un en gözde yeri olan E5 karayoluna yakın yeni binalarda m2 si 1500-2000 Tl lere daire alanlar şanslıydı. E5’e yakın yerlerde 100.000 Tl.nin altında iskanlı yeni binalarda daireler vardı. Banka kredi faizleri düşük, taksitler makuldü. Kiraya verilen daireler kendilerini 10-12 yılda amorti ediyordu. Dürüst kiracı sayısı çok fazlaydı. Ev taksitinin bir kısmını kiracı ödüyordu. O yıllarda 5-10 yıllık ödeme planı ile borçlananlar piyasaların çok hareketli olması, bölgedeki daire stoğunun az olması, otel-konaklama yerlerinin sayısının az olması sayesinde kiracı bulup borçlarını ödeyebildiler. Oysa bugünlerde daireye yatırım yaparak kiraya vermek , amortisman süresi uzunluğundan da , dürüst kiracı bulmanın zorlukları açısından da mantıklı değil.

Amortisman süreleri 21-22 yılı buldu.  İstanbul ortalaması ise 25 yıl (Şubat 2017 Sahibinden.com raporuna göre (1) : İstanbul’da 30 yıla çıkan semtler var. Türkiye’de de 30 yılı bulan amortisman süreleri var. Mesela Muğla Bodrum.

bandicam 2017-04-01 10-20-29-789

kaynak:sahibinden.com

Bir örnekle detaylandırırsak:

Kiraya vermek için iskanlı (Kat mülkiyeti tapusu olan hiç eksiği olmayan !) bir 1+1 daireyi 200.000 Tl’ye aldınız. Emlakçılarla veya sahibinden verdiğiniz ilanla gelen boş telefonlarla, gereksiz yere daireyi görmek isteyenlerle cebelleşecek boş zamanınınız , tıkalı trafiğe sabrınızda var diyelim. Daire aylarca boş kalmayacak,1 yıl dairede oturacak, evi kiraladığınız günkü gibi teslim edecek, kirasını, aidatını, v.b giderlerini ödeyecek düzgün bir kiracıda buldunuz diyelim. (uzun yıllar düzgün kira ödeyip evinizde kalan, işi bozulmayan, sorunsuz kiracı demek çölde kum tanesi gibi birşey). Yıllık kiradan vereceğiniz vergiyi de hesapladınız. Aylık 900 Tl ye vereceğiniz daireden size ne kaldı???  21-22 yıl bu şekilde,  sabırla bu işlerle uğraşabilirseniz (!) daire kendini amorti ediyor. Tabii bu arada dairede bozulan muhtelif demirbaş şeyler, apartmanda bitmek bilmeyen masraflar size ait. Türkiye gibi bir ülkede 21-22 yılda döviz, altın, arsa veya başka yatırım araçları varken bu günlerde bu şekilde bir yatırım yapacaksanız bunları alt alta koyup hesabınızı bir daha yapın acele etmeyin derim. Bu hesabı başka bölgelerde de yapsanız bile aynı şeylerle karşılaşabilirsiniz. (Ödemesini yapmayan bir kiracıya rast gelirseniz mahkeme, avukat masraflarını da düşünün. )

Banka kredisi ile daire almayı düşünüyorsanız, piyasaların durumunu (iş kolunuzun 20-30 sene istikrarı ?!) , çalışansanız işsiz kalma durumunu, taksitleri ödeyememe halinde faizleri, bankanın daire üzerindeki haklarını öğrenin. Banka kefil isteyecektir. Ödeyememe durumunda borcun kefilden alınacağını ve daha ileri aşamalarıdaki sorunları (icra v.b.) düşünün. Bunları mutlaka göze alın. Alacakla borcun ödenemiyeceğini unutmayın. 

Bu işlerle uğraşmış uzman biri olarak karşılaştığım olaylar, kötü kiracılar çok şaşırtıcıdır.

Kiracınıza eksiksiz tam olarak teslim ettiğiniz bir daireyi aylar sonra tekrar teslim alırken (bazende teslim alamayıp mahkeme kararı ve çilingir marifetiyle açtırırken ) dairenin içinde karşılaşılan manzara korkunç olabiliyor. Mutfak tezgahının ve ocağın üstünden yemek artıklarını , yağları kazımak durumunda kalabilir, mutfak dolaplarını , parkeleri değiştirmek zorunda kalabilirsiniz. Zedelenmiş kapılar, fayanslar, banyo dolapları sık karşılaşılan durumların içindedir. Boyayla kurtarırsanız ne ala. Mahkemelerde sürecin uzaması, avukatın mahkeme sürecinin uzaması durumunda duruşmalara özen gösterememesi, avukat arkadaşına paslaması, hatta duruşmayı unutması gibi durumlara hazır olmalısınız.

Alttaki tabloda daire satış fiyatlarının EURO bazındaki durumu gözleniyor. Son 3 yılda EURO bazında zarar. 20 yılın üzerinde kendini amorti edebilecek dairenin bir de kötü kiracılara teslim edilmesi halinde yatırımınızın durumu belli! 😦

 

İstanbul ve beylikdüzü cumhuriyet mh. satılık m2 fiyatları 3 yıllık karşılaştırma

Sahibinden.com

   17 Nisan 2010 tarihinde Hürriyet Emlak ekinde çıkan haberde görüşümün bir iki cümle ile özeti şu şekilde idi. “Bölgede betonlaşmanın arttığı eleştirileri var. Haksız da sayılmayacak bir eleştiri bu bence yeni dönemde ön plana yeşil alanları bol, deniz ve göl manzaralı siteler çıkacak. İnsanlar artık evinin penceresini açtığında komşusunun evinin içini görmek istemediğini ifade ediyor. Manzarası olan daireler, kuzeyden gelen rüzgarı gören binalar ve projeler ön plana çıkacak. Çünkü 10 yıl önceye göre kuzey rüzgarları kesilmeye başladı. Bölgede 30 Katlı binalar yapılıyor.

Sonuç: Bugün geldiğimiz nokta ise yatırımcı açısından hiç cazip değil. (sayfanın sonunda Haramidere bina yoğunluğu videosu) Arz çok, talep yok. Kiracıların yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda uzayan duruşmalar var. Çok fazla bina var, toplu ulaşım araçları ile bir yere gitmek eziyetli, arabayla başka bir dert. 2015 yılında bitmiş olması gereken Beylikdüzü-Bakırköy metrosunda daha çivi çakılmadı. Metrobüs yeterli değil. 1990 ların sonunda çalışmaya başlayacak denilen Beylikdüzü (Kavaklı ) Eminönü deniz otobüsü seferleri ise bir başka bahara kaldı galiba…

 

İSTANBUL AMORTİSMAN SÜRESİ :

İstanbul amortisman süresi

Kaynak: Sahibinden.com

 

Bunlar da ilginizi çekebilir (arşiv)

Gurbettekiler neden dönmek istemez. Mesela Google’daki Türk Hande…

Temiz havalı, yeşil bir şehir nasıl olur?  (Almanya)

Güneş enerjisi=elektrik (bedava aydınlatmak isteyenlere) (Almanya’nın örnek şehri)

Eskişehir gezisi izlenimleri. güncelleme:02.02.2017    (gezilmesi gereken örnek şehir)

Güneş enerjisi. Hemen yararlanmamız için basit bir sebep Türkiye’de yaşamamız.   (Seferihisar)

Nadir Kalp hastalıklarına sahip ülkeler ve yedikleri gıdalar.

 

Bu yazı Emlak, gayrimenkul yatırım, Genel, Tüm yazılar içinde yayınlandı ve , , , , , , , , , , , , , olarak etiketlendi. Kalıcı bağlantıyı yer imlerinize ekleyin.

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s